Expertentipp In vielen Gebäuden schlummern unter dem Dach ungenutzte Potenziale für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Gerade in älteren Mehrfamilienhäusern sind viele Dachböden ungenutzt. So trägt sich manche Eigentümergemeinschaft mit dem Gedanken, den Bodenraum zur Nutzung als Wohnraum zu verkaufen, um mit den Einnahmen die anstehende Fassadensanierung oder andere notwendige Instandsetzungen zu finanzieren. Seit der Novellierung der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) im Jahre 2024 sind die Hürden für die Umsetzung solcher Projekte abgebaut worden. Ein Umbau zu Wohnungen ist jedoch weiterhin an Auflagen gebunden. Dachausbau aus baurechtlicher Sicht Die Umwandlung eines Dachgeschosses zu Wohnraum ist genehmigungsfrei, wenn die neuen Räume der bestehenden Wohnung zugeordnet werden können. Der Umbau ist in diesem Fall völlig verfahrensfrei. Bei einer Umnutzung von Räumen im Dachgeschoss von nichtwohnlichen in wohnliche Räume, die zur Wohnung gehören, ist eine Mitteilung bei der zuständigen Behörde erforderlich, wenn ein Bebauungsplan besteht, der mit der geplanten Nutzung übereinstimmt. Diese Mitteilung muss schriftlich erfolgen und die im § 62 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) genannten Unterlagen enthalten, insbesondere den Entwurf. Genehmigungsfrei, aber mitteilungspflichtig ist ein Umbau eines Dachgeschosses, der nicht der bestehenden Wohnung zugeordnet wird. Allerdings muss ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden. Die Anforderungen sind hier aber niedriger als bei einer Maßnahme, die eine Baugenehmigung erfordert. So müssen keine zusätzlichen Parkplätze nachgewiesen werden. Dachausbau und Gebäudeenergiegesetz Häufig sind Dachböden ungedämmt. Bisher galt, dass bei einem Ausbau der aktuelle Stand des Gebäudeenergiegesetzes einzuhalten ist. Das bedeutete, dass das gesamte Gebäude dem neuesten Standard entsprechen musste, sobald im Zuge eines Dachbodenumbaus mehr als zehn Prozent des Daches oder der Fassade erneuert werden. Nun legt § 85 a 1 NBauO fest, dass ein Gebäude nach dem Umbau nicht mehr leisten muss als zuvor, mit Ausnahme der CO² -Reduzierung. Es werden keine höheren Anforderungen an vorhandene oder neue Bauteile gestellt als im Bestand vorhanden. Dachausbau und Eigentümergemeinschaft Durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums vergrößert sich die Eigentümergemeinschaft und die Miteigentumsanteile ändern sich. War der Dachboden zuvor wie alle anderen Flächen, die nicht dem Sondereigentum zugeordnet waren, Gemeinschaftseigentum und teilten sich vorher acht Parteien das Gemeinschaftseigentum, sind es nun neun. Damit sinkt der jeweilige Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Das heißt: Die Eigentumsanteile sind neu zu berechnen, die Teilungserklärung ist zu ändern. Bei finanzierter Eigentumswohnung muss die finanzierende Bank dem nun geschrumpften Miteigentumsanteil zustimmen. Oftmals sind Dachbodenanteile auch den Wohnungen als Nutzung zugeschrieben. Diese Nutzungsmöglichkeit fällt nach der Umwandlung in Wohnraum weg, was bei vermietetem Wohnraum zu Problemen mit den Mietern führen kann. Foto: privat Andreas Tietgen Rechtsanwalt Lister Meile 26 30161 Hannover Tel. 0511/53400451 Mobil 0172 / 184 51 49 tietgen@anwalt-hannover.eu www.anwalt-hannover.eu WOHNRAUM SCHAFFEN UNTERM DACH Der BWI-Rechtstipp Foto: Adobe Stock/Sandro Götze sommer 2025 15
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