36 Energiesparen Die Finanzaufsicht Bafin warnt inzwischen vor sogenannten Teilverkäufen. Foto: F. Muhammad / Pixabay In der aktuellen Marktlage kann ein Teilverkauf-Modell für Immobilieneigentümer:innen attraktiv erscheinen. „Es gibt viele Aspekte beim Teilverkauf, die auch aus der Perspektive von Immobilienmakler:innen kaum vorhersehbar sind und ein erhebliches Haftungsrisiko darstellen können – insbesondere, wenn Zahlungsausfälle drohen und die Eigentümer:innen im Falle einer Zwangsversteigerung gezwungen sind, die Immobilie zu verlassen“, erklärt Tim Wistokat, Rechtsanwalt und Head of Legal Department bei von Poll. „Schnelle Auszahlung, finanzielle Freiheit und lebenslang wohnen bleiben – was einfach und gut klingt, kann gerade langfristig viele Nachteile haben. Deshalb hat jüngst auch die Finanzaufsicht Bafin dazu Stellung bezogen und Teilverkauf-Modelle als riskant und unkalkulierbar eingestuft.“ Teilverkauf – was steckt dahinter? Bei einem Teilverkauf veräußern Eigentümer:innen bis zu 50 Prozent ihrer Immobilie an ein Unternehmen. Sie erhalten dafür den Kaufpreis, der zumeist am Verkehrswert bemessen und von Sachverständigen festgelegt wird. Das Teilkauf-Unternehmen ist zudem bevollmächtigt, die Immobilie zu verkaufen – spätestens nach dem Tod der Eigentümer:innen. Stimmt sie oder er einem Verkauf zu Lebzeiten zu oder kommt den vertraglichen Verpflichtungen nicht nach, kann die Immobilie auch zu Lebzeiten verkauft werden. Eigentümer:innen können in der Regel in der Immobilie wohnen bleiben oder sie vermieten. Das Nutzungsrecht wird grundbuchrechtlich abgesichert, in der Regel als Nießbrauch. Im Gegenzug sind sie zur Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgelts verpflichtet. Auch die Bedingungen für den späteren Gesamtverkauf oder einen möglichen Teilrückkauf werden beim Teilverkauf vertraglich geregelt. Hinzu kommen Kosten für die Grundsteuer und die Instandhaltung der Immobilie, auch wenn sie nur noch zur Hälfte den Eigentümer:innen gehört. Risiken für Eigentümer:innen „Besonderes Augenmerk sollte man auf das Verkehrswertgutachten legen. Fallstricke beim Teilverkauf von Immobilien Warum die Finanzaufsicht warnt Daran bemisst sich der Teilkaufpreis, das spätere Nutzungsentgelt und der Preis für einen möglichen Rückerwerb. Das Gutachten hat also erhebliche Bedeutung“, lässt Wistokat wissen. „Zudem besteht die Gefahr, die Immobilie und das Wohnrecht zu verlieren, wenn das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr gezahlt wird. Gleiches gilt, wenn das Nutzungsentgelt nach Ablauf der festen Laufzeit steigt. Je nach Zinssatz übersteigt das Nutzungsentgelt schnell den zuvor erlangten Kaufpreis.“ Ebenso ist ein Rückkauf des Eigentümers mit Risiken belastet. Der Betrag für den Rückerwerb des Immobilienteils liegt in der Regel deutlich höher als der ursprünglich eingenommene Kaufpreis. Hier sollten die Kosten für die Wertsteigerung der Immobilie nicht vernachlässigt werden – üblicherweise als Wertsteigerungsklausel vertraglich festgehalten. Besondere Vorsicht ist auch geboten, wenn das Teilkauf-Unternehmen, mit dem Eigentümer:innen den Vertrag geschlossen hat, insolvent geht. Fazit „In den meisten Fällen ist der klassische Immobilienverkauf die beste Option. Gerade für ältere Eigentümer:innen ist der komplette Verkauf des großen Hauses und der Umzug in eine kleinere, barrierefreie und im Idealfall günstigere Wohnung meist die richtige Entscheidung. Mit dem Überschuss aus dem Immobilienverkauf kann man den Lebensabend entspannt genießen, ohne sich um versteckte Kosten, Instandhaltungen und komplizierte Verträge zu kümmern“, resümiert Wistokat. INFORMATIONEN www.von-poll.com
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